De acordo com a ABNT NBR 5674, o plano de manutenção do condomínio é um documento técnico que estabelece as diretrizes, periodicidades e responsabilidades das atividades de manutenção de uma edificação.
Seu objetivo é garantir que os sistemas construtivos, estruturais e de instalações mantenham seu desempenho e segurança ao longo do tempo.
Esse plano contempla a manutenção preventiva, que visa evitar falhas e prolongar a vida útil dos elementos do edifício, a manutenção corretiva, necessária quando já há uma falha ou dano instalado, e, em alguns casos, a manutenção preditiva, que utiliza medições e inspeções periódicas para prever falhas antes que elas ocorram.
Um bom plano de manutenção considera:
- O histórico da edificação e suas características construtivas;
- Os sistemas e subsistemas existentes (estrutural, hidráulico, elétrico, cobertura, fachada, etc.);
- As recomendações do Manual de Uso, Operação e Manutenção do empreendimento, conforme a NBR 14037:2021;
- As exigências de desempenho da NBR 15575:2021 – Edificações Habitacionais – Desempenho
Por que o condomínio precisa de um plano de manutenção?
A ausência de um plano de manutenção organizado acarreta prejuízos financeiros e riscos à integridade da edificação e das pessoas. Entre os principais motivos para implementá-lo, destacam-se:
1. Segurança dos usuários
Falhas estruturais, vazamentos, curtos-circuitos e desprendimentos de revestimentos podem gerar acidentes graves. O plano de manutenção reduz drasticamente esse risco.
2. Economia a médio e longo prazo
A manutenção preventiva custa, em média, cinco a dez vezes menos do que uma manutenção corretiva emergencial. Ela permite planejamento orçamentário e evita surpresas.
3. Valorização do patrimônio
Condomínios com bom histórico de manutenção são mais valorizados no mercado imobiliário e inspiram confiança aos moradores e compradores.
4. Responsabilidade legal
O síndico tem responsabilidade civil e criminal sobre a conservação do condomínio, conforme o Código Civil (art. 1.348, V) e as normas da ABNT. A ausência de manutenção preventiva pode resultar em autuações, ações judiciais e perda de garantias junto à construtora.
Etapas para elaborar um plano de manutenção do condomínio
O processo de elaboração deve seguir critérios técnicos e estar embasado nas normas ABNT NBR 5674 e NBR 14037.
1. Levantamento das informações da edificação
Antes de elaborar o plano, é necessário reunir todos os documentos disponíveis:
- Projetos arquitetônico, estrutural e de instalações;
- Laudos e vistorias anteriores;
- Manuais de uso e operação;
- Histórico de manutenções e reformas.
Nessa etapa, recomenda-se uma inspeção predial conforme a NBR 16747:2020, para identificar o estado atual de conservação dos sistemas e componentes.
Veja aqui nosso artigo sobre inspeção predial.
2. Identificação dos sistemas e subsistemas
A edificação deve ser dividida em sistemas construtivos, como:
- Estrutural (pilares, vigas, lajes, fundações);
- Envoltória (fachadas, esquadrias, coberturas);
- Instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias e de gás;
- Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas (SPDA);
- Elevadores, bombas, reservatórios, exaustão, pressurização, etc.
Cada um desses sistemas deve ter itens de verificação, periodicidades e responsáveis.
3. Classificação das prioridades
Após o diagnóstico, é preciso classificar as manutenções conforme o nível de criticidade e risco:
- Urgentes – comprometem segurança ou funcionamento imediato (ex.: infiltração em quadro elétrico);
- Programadas – devem ser executadas dentro do prazo definido;
- Preventivas – mantêm o desempenho e prolongam a vida útil dos sistemas.
Essa classificação pode utilizar uma matriz de risco, conforme recomendação da NBR 5674.
4. Elaboração do cronograma
O cronograma organiza as atividades por periodicidade e sistema, indicando datas e responsáveis pela execução.
5. Controle e registro das manutenções
Cada manutenção deve ser documentada com:
- Data, empresa responsável e descrição do serviço;
- Materiais aplicados e garantia;
- Relatórios fotográficos e laudos técnicos (quando aplicável).
Esses registros garantem rastreabilidade e histórico técnico, facilitando futuras inspeções e auditorias.
Responsabilidades do síndico e da construtora
A NBR 15575 – Edificações Habitacionais – Desempenho estabelece que o condomínio é responsável pela conservação do edifício após o recebimento das áreas comuns. Já as falhas originadas de vícios construtivos devem ser corrigidas pela construtora, dentro dos prazos de garantia definidos pela norma e pelo Código Civil.
O síndico, como representante legal, tem a obrigação de:
- Implementar o plano de manutenção;
- Contratar profissionais habilitados;
- Garantir a execução e arquivamento dos registros técnicos;
- Cumprir as recomendações dos laudos de inspeção.
Como a Diagnostic Engenharia pode ajudar?
A Diagnostic Engenharia elabora Planos de Manutenção Condominial completos, atendendo às exigências das normas NBR 5674, NBR 14037, NBR 15575 e NBR 16747.
Nosso trabalho inclui:
- Inspeção predial técnica detalhada com classificação das anomalias
- Elaboração do plano e cronograma de manutenção
- Checklists personalizados por sistema construtivo;
- Assessoria técnica contínua para síndicos e administradoras.
Com experiência em condomínios residenciais, comerciais e industriais, oferecemos soluções personalizadas que garantem segurança, conformidade normativa e valorização do patrimônio.
Elaborar e manter um plano de manutenção do condomínio não é apenas uma boa prática técnica, é uma exigência normativa e um ato de responsabilidade.
Com um plano bem estruturado, o síndico evita emergências, cumpre a legislação, garante segurança aos moradores e preserva o valor do patrimônio coletivo.
A manutenção preventiva é o caminho mais seguro e econômico para a longevidade das edificações.
Normas Técnicas Referenciadas:
ABNT NBR 16747:2020 – Inspeção predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimentos
ABNT NBR 5674:2020 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção
ABNT NBR 14037:2021 – Manual de uso, operação e manutenção das edificações – Conteúdo e recomendações para elaboração e apresentação
ABNT NBR 15575:2021 – Edificações habitacionais – Desempenho