Quando surgem infiltrações, fissuras, desplacamentos de revestimento ou falhas estruturais em uma edificação, a primeira reação costuma ser identificar “quem é o responsável”. É justamente nesse tipo de situação que a perícia de engenharia se torna necessária, pois a simples constatação do problema não é suficiente para definir responsabilidades. Construtora? Condomínio? Proprietário? Projetista?
No entanto, a resposta técnica não pode ser baseada em impressões visuais ou constatações superficiais. A apuração correta exige método, investigação e fundamentação normativa.
A perícia de engenharia é a atividade técnica disciplinada pela ABNT NBR 13752:2024, cuja finalidade é averiguar fatos, apurar causas e fornecer base técnica para tomada de decisão judicial ou extrajudicial.
Neste artigo você entenderá:
- O que é perícia de engenharia segundo a norma técnica;
- A diferença entre perícia e inspeção predial;
- O que é análise de nexo causal;
- Como deve ser estruturado um laudo pericial;
- Quais erros tornam uma perícia tecnicamente frágil.
O que é Perícia de Engenharia segundo a NBR 13752
A ABNT NBR 13752 define perícia como atividade técnica realizada por profissional legalmente habilitado, desenvolvida de forma fundamentada e em observância aos requisitos normativos, com a finalidade de:
- Averiguar e esclarecer fatos;
- Constatar o estado do objeto pericial;
- Verificar atendimento a requisitos e padrões;
- Apurar o nexo causal de determinado evento;
- Avaliar bens, custos ou direitos.
Portanto, a perícia de engenharia não é apenas uma vistoria. Trata-se de uma atividade investigativa estruturada, que exige método técnico, raciocínio lógico-dedutivo e fundamentação normativa.
Seu campo de aplicação abrange:
- Processos judiciais;
- Procedimentos arbitrais;
- Atos administrativos;
- Demandas extrajudiciais.
Diferença entre Perícia, Inspeção Predial e Avaliação
Um dos erros mais comuns no mercado é a confusão entre diferentes atividades técnicas.
Perícia de Engenharia
É atividade investigativa voltada à apuração de fatos e, principalmente, à identificação do nexo causal. Pode envolver:
- Vistoria de constatação;
- Vistoria de conformidade;
- Análise de causalidade;
- Avaliação técnica de custos ou danos.
Tem finalidade probatória e pode subsidiar decisões judiciais.
Inspeção Predial
Regulamentada pela ABNT NBR 16747, a inspeção predial possui natureza distinta.
Ela é uma avaliação predominantemente sensorial, voltada à:
- Classificação de irregularidades;
- Diagnóstico geral do estado da edificação;
- Planejamento de manutenção.
Não tem como objetivo apurar responsabilidade ou estabelecer nexo causal.
Uma analogia didática frequentemente utilizada é a do “clínico geral”: a inspeção identifica sintomas e orienta a manutenção, enquanto a perícia atua como investigação aprofundada, buscando a causa do problema.
Avaliação
É espécie de perícia focada na determinação de valores, custos ou indicadores econômicos, frequentemente utilizada em partilhas, indenizações e desapropriações.
O que é Nexo Causal e por que ele é decisivo
Um dos pilares da perícia de engenharia é a análise de causalidade.
Nexo causal é o vínculo fático que conecta o efeito à causa.
Em termos práticos, não basta identificar uma infiltração. É necessário investigar:
- Qual foi o mecanismo que gerou a manifestação;
- Se a origem é endógena (projeto ou execução);
- Se decorre de falha de uso ou manutenção;
- Se há influência de agentes externos.
Sem essa investigação, qualquer conclusão sobre responsabilidade será frágil.
A metodologia prevista na NBR 13752 exige:
- Anamnese técnica;
- Coleta documental (projetos, memoriais, contratos);
- Vistoria detalhada;
- Quantificação das ocorrências;
- Desenvolvimento de explicação técnica do mecanismo;
- Classificação das ocorrências quanto à origem e natureza.
Vício, Defeito, Falha e Anomalia: distinções essenciais
A norma estabelece conceitos fundamentais que impactam diretamente a responsabilização.
- Anomalia: irregularidade ou exceção a padrão estabelecido.
- Falha: ocorrência que compromete o desempenho.
- Defeito: anomalia que afeta solidez, segurança ou saúde.
- Vício: anomalia ou falha que torna o produto inadequado ao fim a que se destina.
A distinção mais relevante na prática pericial é entre:
Vício Endógeno
Decorre de erro de projeto, execução ou material. Está vinculado à entrega da obra.
Falha de Uso ou Manutenção
Relacionada à operação inadequada ou ausência de manutenção.
Dados técnicos apresentados em estudos de engenharia diagnóstica indicam que parcela significativa dos litígios imobiliários decorre de falhas de manutenção, não de vícios construtivos.
A perícia adequada deve identificar essa diferença com precisão.
Estrutura obrigatória de um Laudo de Perícia de Engenharia
A NBR 13752 estabelece requisitos formais e técnicos mínimos para o laudo.
Entre os elementos essenciais, destacam-se:
- Identificação do solicitante e do objeto;
- Objetivo e finalidade da perícia;
- Pressupostos e condições limitantes;
- Metodologia adotada;
- Documentos analisados;
- Descrição detalhada das constatações;
- Análise de nexo causal;
- Classificação das ocorrências;
- Relatório fotográfico;
- Conclusões fundamentadas;
- Assinatura e registro profissional.
Nos processos judiciais, os quesitos devem ser transcritos e respondidos de forma objetiva.
A norma também enfatiza que o laudo deve ser técnico, claro e fundamentado, evitando subjetividade excessiva.
Papel do Perito Judicial
O perito judicial é profissional legalmente habilitado, nomeado para auxiliar o julgador na compreensão técnica dos fatos.
Sua atuação deve ser:
- Independente;
- Objetiva;
- Fundamentada;
- Isenta de juízo de valor jurídico.
A norma é expressa ao estabelecer que o perito não deve emitir julgamento sobre direitos das partes, mas apenas fornecer base técnica.
Entre suas atribuições estão:
- Análise técnica do objeto;
- Resposta aos quesitos;
- Esclarecimentos complementares;
- Apresentação de hipóteses alternativas quando aplicável.
Papel do Assistente Técnico
O assistente técnico é indicado por uma das partes para acompanhar a perícia.
Suas funções incluem:
- Orientação técnica da parte;
- Formulação de quesitos;
- Acompanhamento de diligências;
- Elaboração de parecer técnico sobre o laudo oficial.
A manifestação formal do assistente técnico recebe a denominação de parecer técnico.
Erros mais comuns em perícias mal conduzidas
As apresentações técnicas analisadas apontam falhas recorrentes que comprometem a qualidade da prova:
1. Confusão entre inspeção e perícia
Utilizar metodologia de inspeção predial para apurar responsabilidade judicial é tecnicamente inadequado.
2. Ausência de análise de causalidade
Limitar-se à constatação visual do sintoma, sem investigar o mecanismo de origem.
3. Subjetividade excessiva
Conclusões baseadas em opinião pessoal, sem metodologia demonstrada.
4. Falta de fundamentação documental
Não analisar projetos, contratos e normas aplicáveis.
Essas falhas podem gerar imputações indevidas de responsabilidade e decisões distorcidas.
Por que a metodologia correta evita injustiças
A perícia de engenharia bem estruturada não serve para “atribuir culpa”, mas para esclarecer tecnicamente os fatos.
Ao distinguir vício construtivo de falha de manutenção, o trabalho pericial:
- Evita condenações indevidas;
- Protege direitos legítimos;
- Orienta reparos adequados;
- Reduz conflitos técnicos.
A precisão técnica reduz a subjetividade e fortalece a justiça da decisão.
Conclusão
A perícia de engenharia, conforme disciplinada pela ABNT NBR 13752:2024, é atividade técnica investigativa que exige método estruturado, análise documental, vistoria minuciosa e desenvolvimento de raciocínio lógico-dedutivo para identificação do nexo causal.
Ela não se confunde com inspeção predial e não pode ser reduzida a levantamento sensorial.
O laudo pericial bem elaborado não julga direitos, mas fornece base científica sólida para que decisões sejam tomadas com equilíbrio e precisão.
Em situações envolvendo vícios construtivos, disputas condominiais ou danos estruturais, a metodologia aplicada é determinante para a qualidade da prova técnica.